Descubra os melhores Fundos Imobiliários (FIIs) para investir este ano

FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Esse produto financeiro, também conhecido apenas como Fundo Imobiliário, tem seu funcionamento bem semelhante ao de outros Fundos mais conhecidos no mercado.

Ele pode ser comparado a um condomínio de investidores. Esses “condôminos” se juntam com um único objetivo: investir em empreendimentos em conjunto. Os Fundos Imobiliários, por sua vez, são formados para aqueles que desejam aplicar especificamente no mercado de imóveis. Bem simples, não é?

Os FIIs reúnem capital de diversos investidores e aplicam em empreendimentos com bom potencial de retorno, de acordo com a visão de uma gestora de Fundos.

Mas tudo começa no IPO de um novo Fundo Imobiliário. Em outras palavras, o seu lançamento na Bolsa de Valores. Com o dinheiro arrecadado nesse momento, os FIIs adquirem imóveis, sejam eles prontos ou em construção, e buscam o seu lucro através da venda e de aluguéis.

Como os Fundos Imobiliários funcionam?

Os imóveis comercializados nessas transações são dos mais variados tipos. Os Fundos focam, frequentemente, em imóveis como por exemplo:

• Galpões Logísticos.
• Prédios comerciais.
• Shopping Centers.
• Agências Bancárias.
• Hospitais.

Inclusive, existem Fundos que são focados em títulos de Renda Fixa voltados para o mercado imobiliário. Isto é, alguns FIIs compram, além de imóveis, Letras de Câmbio Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros papéis.

Mas, e do ponto de vista dos investidores? Também é bem simples de entender: investir em Fundos pode ser comparado a comprar pequenas parcelas dos imóveis que o compõem. Essa parte é conhecida como cota.

Cada fundo imobiliário tem um número de cotas limitado, então se um FII for totalmente preenchido no momento de seu lançamento, os investidores podem adquirir cotas comprando de outros investidores interessados em vender. Tudo isso acontece na Bolsa de Valores.

Há duas maneiras de ganhar dinheiro com FIIs: a primeira delas é por meio dos rendimentos, que são os aluguéis pagos pelos locatários dos imóveis e que são distribuídos aos cotistas.

A segunda é através da valorização das cotas. Assim como qualquer investimento em Bolsa, o preço da cota varia ao longo do tempo e você pode ganhar quando esse preço sobe, vendendo mais caro do que comprou.

Por mais que muitos acreditem que se tratam de investimentos de Renda Fixa, os FIIs têm a rentabilidade variável e seu valor de mercado apresenta certa volatilidade.

Os Fundos Imobiliários são investimentos de Renda Variável com foco no mercado de imóveis. Seus investidores compram partes do Fundo, as cotas, e as vendem após a sua valorização.

Confira, no infográfico a seguir, as diferenças entre investir no mercado imobiliário por meio de FIIs e comprando imóveis físicos diretamente:

Ainda vale a pena investir em FIIs este ano?

Como todo o mercado financeiro, os FIIs também passaram por um período de grande turbulência entre  2020 e 2022. A pandemia do coronavírus pegou todo mundo de surpresa e, com tanta incerteza no ar, levou os investidores a tirarem o dinheiro de aplicações de maior risco.

A Bolsa brasileira foi uma das prejudicadas e os FIIs, infelizmente, não ficaram de fora. Mas isso são águas passadas, a Bolsa mostrou boa recuperação ao longo dos últimos semestres e os investidores já voltaram a buscar grandes oportunidades nesse mercado.

Então, respondendo à pergunta que dá nome a este capítulo: sim, ainda vale a pena investir em Fundos Imobiliários em 2024.

No caso dos FIIs, o caminho daqui pra frente também deve ser muito positivo, isso porque a retomada da economia tem impulsionado o mercado imobiliário, especialmente em setores como os shoppings, galpões logísticos e outros.

Além disso, a alta dos juros e do IPCA pode tornar alguns FIIs de papel mais atrativos, já que alguns deles tem produtos atrelados ao CDI ou à inflação em suas carteiras. 

Quais são os melhores Fundos Imobiliários para este ano?

Uma das melhores formas de ganhar dinheiro com imóveis está na Bolsa de Valores: ser cotista dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Os FIIs possibilitam que o investidor tenha uma renda mensal, isenta de Imposto de Renda, vinda da distribuição do lucro líquido do Fundo na forma de rendimentos, que chegam a superar o rendimento da Poupança e até mesmo do investimento direto em imóveis.

Após um 2023 menos intenso no mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) do que nos últimos anos, muitos deles seguem com preços bastante interessantes.. 

Além de serem ótimos ativos em termos de imóveis, ocupação e dividend yield, nossos Analistas avaliam que boa parte dos FIIs está sendo negociada com desconto na Bolsa de Valores.

Com o cenário de taxa Selic elevada por um período maior do que o previsto anteriormente, alguns Fundos Imobiliários de papel devem se beneficiar do nível atual de taxa de juros, pois têm produtos atrelados ao CDI nas suas carteiras.

Os FIIs de recebíveis também podem ser uma proteção contra a inflação, caso esta continue pressionada, pois alguns títulos possuem indexadores como o IPCA ou o IGP-M.

Por fim, nos FIIs de tijolo (imóveis físicos), há boas oportunidades para o médio e longo prazo, como os Fundos que atuam nos ramos de logística, shopping centers e industrial.

Eles são favorecidos pelo crescimento do comércio eletrônico, pela volta da circulação de pessoas e pela retomada da indústria, além de alguns Fundos de lajes corporativas com ativos estratégicos e em regiões privilegiadas.

Então, entre os melhores Fundos Imobiliários para 2024, nossos Analistas destacam:

• Brasil Plural Absoluto FoF (BPFF11)
• TG Ativo Real (TGAR11)
• Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
• Mall Brasil Plural (MALL11)
• Kinea Securities (KNSC11)

Entrando em detalhes, temos:

Brasil Plural Absoluto FoF (BPFF11)

O Fundo de Fundos (FoF) da Brasil Plural tem como objetivo obter e distribuir rendimentos através do investimento em cotas de outros FIIs. O Fundo obtém rendimento tanto através dos dividendos, que os FIIs da carteira pagam, quanto com ganhos de capital, realizados no mercado secundário.

Este é um Fundo que se destaca por:

• Carteira bem diversificada.
• Ativos de qualidade geridos profissionalmente.
• Desconto em relação ao valor patrimonial.
• Oportunidade de comprar uma carteira de qualidade, que também já opera com desconto.
• Um dos FoFs mais antigos do mercado.
• Possui acesso a operações restritas a investidores profissionais.

TG Ativo Real (TGAR11)

O Fundo é híbrido e gerido pela TG, mesclando operações de desenvolvimento com alocação em recebíveis. Com a divisão entre dívida e equity, o FII consegue buscar um alto retorno e manter relativamente estabilizadas as distribuições de dividendos.

As operações são realizadas após as fases de obtenção de licenças, reduzindo parte do risco dos projetos, além de instalarem práticas de governança corporativa e contarem com boas estruturas de garantia.

A gestão é ativa e possui grande expertise na área focal de atuação, sendo principalmente regiões ligadas ao agronegócio e a carteira é bem pulverizada, diluindo o risco de projetos específicos. Com a maturação do portfólio de equity, o FII tem potencial para continuar entregando dividendos acima da média do mercado.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O KNRI11 é um FII híbrido de tijolos da Kinea, sendo um dos pioneiros do mercado de Fundos Imobiliários. O Kinea Renda Imobiliária é um dos maiores e mais líquidos do IFIX e possui um portfólio misto entre lajes corporativas e galpões logísticos, tendo 20 imóveis, diversos inquilinos e contratos de aluguel espalhados em várias regiões do território nacional. 

O Fundo se destaca por: 

• Gestão ativa e experiente.
• Potencial para aproveitar a recuperação dos FIIs de tijolos, tendo em vista a queda da Selic.
• Distribuição linearizada de dividendos.
• Diversificação geográfica e entre segmentos (lajes e logística).
• Exposição em projetos de  desenvolvimentos pontuais que  podem gerar valor no longo prazo.
• Escolha de exposição em um fundo de tijolo com perfil mais seguro.

Malls Brasil Plural (MALL11)

O Fundo de Shoppings da Brasil Plural conta com a consultoria especializada da Onebridge Capital. Com participação em 9 ativos, o objetivo do Fundo é obter rendimentos mensais em Shopping Centers performados, resilientes e com dominância regional.

O segmento de Shopping Centers já demonstrou que a pandemia ficou para trás e os Analistas da Toro avaliam que os resultados positivos têm potencial para continuar. Com um portfólio de shoppings de qualidade, o MALL11 foi um dos fundos que melhor navegou durante os tempos difíceis acarretados pela pandemia. Entendemos que o Fundo deve continuar apresentando resiliência e seguir a tendência positiva observada ao longo dos últimos meses.

O MALL11 se destaca por:

• Portfólio composto por ativos de qualidade. 
• Diversificação geográfica. 
• Bons resultados operacionais dos ativos investidos. 
• Os shoppings têm apresentado movimento consistente nos últimos meses.

Kinea Securities (KNSC11)

Fundo de recebíveis com gestão ativa da Kinea, uma das gestoras mais renomadas do mercado de FIIs. O objetivo do Fundo é auferir rendimentos e ganhos de capital através do investimento  majoritariamente em CRIs. É o veículo que possui exposição balanceada entre IPCA e CDI, gerido pela equipe que faz gestão de dois FIIs “puros” (KNIP11, focado em IPCA e KNCR11, focado no CDI) com um excelente histórico.

Com uma carteira diversificada entre CRIs atrelados à inflação e ao CDI, o Fundo possui potencial para distribuir bons rendimentos e se apresentar como uma boa proteção para o caso de uma elevação na inflação. O FII se destaca por:

• Carteira de recebíveis pulverizada com mais de 70 ativos.
• Capacidade de originação própria.
• Boas taxas médias nos ativos em carteira.
• Gestão experiente e equipe qualificada da Kinea em um veículo que equilibra a exposição em diferentes indexadores.

Como escolher os melhores Fundos Imobiliários (FIIs)?

Além da análise do cenário econômico do país, existem alguns pontos que facilitam na escolha de FII para se investir. Leve essas dicas como um checklist dos Fundos Imobiliários.

Todos os fundos que citamos anteriormente cumprem esses 5 pontos que serão detalhados a seguir:

1. Escolha uma boa gestão

Algumas gestoras de Fundos Imobiliários já são conhecidas no mercado por apresentarem bom desempenho. Verifique alguns pontos como por exemplo: os investidores têm acesso a todas informações? A taxa de administração está condizente com o mercado? Como anda a prospecção de novos inquilinos?

É importante avaliar a gestão do Fundo de um modo geral para ter a certeza de que ela condiz com seus objetivos.

2. Verifique o índice de vacância

O índice de vacância mostra quanto dos imóveis do Fundo estão vagos. Quanto maior o índice de vacância, menor tendem a ser os rendimentos pagos aos seus investidores.

Fundos bem geridos e com imóveis bem localizados tendem a apresentar menores índices de vacância e, consequentemente, têm resultados melhores para seus compradores.

3. Confira o valor das cotas

O preço das cotas de um Fundo varia diariamente. Antes de comprar parte de determinado FII, é preciso verificar se o preço cotado está valendo a pena, ou não, para o Fundo em questão.

Existe uma conta bem simples para fazer essa análise: basta dividir o patrimônio líquido do Fundo Imobiliário pelo número de cotas emitidas. Esse valor representa o patrimônio líquido por cota, também conhecido pela sigla PLC.

Se o preço da cota estiver muito acima do PLC, pode indicar que o mercado corrigirá esse valor e sua cotação poderá ter quedas. Se estiver abaixo do PLC, pode indicar boas oportunidades ou que o Fundo possui inconsistências.

4. Cheque a liquidez do FII

O quarto ponto é relativo à liquidez do Fundo Imobiliário, ou seja, quanto dinheiro ele movimenta por dia. Esse indicador pode ser identificado analisando o volume de negociações do FII.

Quanto maior o volume, maior a liquidez do Fundo. Isto é, mais investidores vendendo e comprando. Isso indica que ele é menos arriscado do que um Fundo de baixo volume e você não terá dificuldades para vender suas cotas.

5. Dê preferência aos FIIs do IFIX – o Índice de Fundos imobiliários

IFIX é como o índice de referência desse mercado é conhecido. Ele foi criado em 2012 e tem como objetivo indicar o desempenho dos principais índices disponíveis na Bolsa de Valores.

Podemos fazer uma comparação simples: o IFIX está para o mercado de Fundos Imobiliários assim como o Ibovespa está para o Mercado de Ações. Entendeu?

Selecionar um fundo que é abrangido pelo IFIX é como escolher um FII pré-selecionado. Em sua maioria, são Fundos que apresentam liquidez e valor de mercado interessantes.

Como funciona a rentabilidade dos FIIs?

1. Como é a distribuição de resultados de um Fundo Imobiliário?

Os FIIs pagam de tempos em tempos, muitas vezes mensalmente, parte dos lucros obtidos aos seus investidores. Cada um recebe um valor proporcional de acordo com o número de cotas que tem. Os Fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro aos seus cotistas.

2. E o que significa valorização das cotas?

Enxergue as cotas como ações. Quando você investe em determinado Fundo, o seu valor pode variar ao longo do tempo.

Se você comprar por um preço mais em conta e depois vender após uma valorização, a diferença entre esses valores será o lucro do seu investimento.

Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?

Após conhecer o que são Fundos Imobiliários e entender como ganhar com eles, chegou a hora de aprender como investir nesses títulos.

Podemos listar 5 passos fáceis para começar a aplicar em FII. Hoje mesmo você pode começar a se organizar para fazer esse investimento.

1. Conheça o seu perfil

Esse é o primeiro passo para qualquer investimento. É fundamental você se conhecer como investidor antes de determinar onde investir. Neste processo, você terá que responder algumas perguntas: quanto risco tenho disposição para correr? Quanto dinheiro tenho disponível para começar? Quando terei que resgatar?

2. Defina seus objetivos

Se investir em Fundos Imobiliários estiver de acordo com o seu perfil, chegou a hora de definir seus objetivos. Quando souber o quanto tem para investir e quando deseja resgatar, encontrará os Fundos certos para seus planos. Se não souber escolher, não se preocupe que o próximo passo foi pensado para isso.

3. Abra conta em uma corretora

A porta de entrada da Bolsa de Valores para investidores são elas: as corretoras de valores. Para você começar a investir em Fundos Imobiliários, precisa de uma conta em uma instituição dessas. Conte com uma boa corretora de valores para ter acesso a boas oportunidades de investimento, de forma simples, ágil e prática.

4. Escolha os Fundos certos para você

Com as dicas que passamos e, ao lado de profissionais, você será capaz de escolher os melhores Fundos Imobiliários para você e para seus planos.

Não esqueça da diversificação: para alcançar bons resultados de forma responsável, monte uma carteira diversa contendo diferentes tipos de investimentos, inclusive os melhores FIIs.

5. Agora é só investir

Conhecendo o seu perfil, com seus objetivos em mente, e com sua conta aberta, basta colocar tudo isso em prática e começar a investir. Lembre-se também de continuar aprendendo sempre com quem realmente entende do assunto. E acredite, aplicar na Bolsa de Valores é bem mais simples do que você imagina.

Antes de fechar a página, veja um passo a passo para realizar este investimento:

Dúvidas frequentes sobre FIIs

Algumas outras dúvidas podem surgir quando o momento de investir se aproxima. Pensando nisso, criamos uma seção para responder algumas perguntas que recebemos sobre esse tipo de investimento.

Quais são os riscos de investir em Fundos Imobiliários?

Como todos os outros investimentos ofertados no mercado financeiro, existem riscos ao se investir em FII. Especificamente para os Fundos Imobiliários, podemos separar os riscos em 3 pontos diferentes:

• O risco de vacância pode ser explicado como o risco dos empreendimentos do FII não serem alugados, assim o Fundo não apresenta resultados através do pagamento de aluguéis.

• O risco de desvalorização, por sua vez, é o mais intuitivo: o resultado do Fundo está ligado diretamente ao desempenho do mercado imobiliário. Se o mercado recuar, o resultado do Fundo tende a seguir esse resultado.
• Por fim, está o risco de mercado. Como as cotas podem ser vistas como ativos, elas estão sujeitas a lei da oferta e da demanda. Notícias e acontecimentos podem causar oscilações nesse universo.

Mas atenção: investir de forma consciente contribui para reduzir esses 3 tipos de risco.