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Melhores Fundos Imobiliários para investir

Capítulo 1

Melhores Fundos Imobiliários para 2020 e 2021

Investir em imóveis não é algo novo para os brasileiros. Durante muitos anos, entrar nesse mercado exigia um grande investimento e elevado nível de expertise, isso sem considerar toda a burocracia envolvida.

Entretanto, os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou FII, surgiram para trazer a praticidade da Bolsa de Valores para o mercado de imóveis. Neste artigo, além de entender o que é FII, você vai ter acesso aos melhores Fundos Imobiliários de 2020 e também quais têm grande potencial para 2021.

Buscando rendimentos maiores, milhares de investidores começaram a diversificar suas respectivas carteiras de investimento. Nesse movimento,os fundos imobiliários ganharam grande espaço no mercado financeiro.

O ano de 2021 contém diversos fatores que deixaram o panorama interessante para os fundos imobiliários. O valor atrativo de cotas e a forte queda na taxa de juros são alguns dos fatores que podem afetar fortemente o desempenho dos principais fundos do mercado daqui em diante.

Por esse motivo, separamos os melhores fundos imobiliários que ficaram no nosso radar em 2020 e permanecem com boas perspectivas em 2021:

  • BCFF11

  • HGRE11

  • KNRI11

  • TGAR11

  • VISC11

  • KNCR11
Veja a seguir a visão em detalhes dos nossos especialistas para os melhores fundos imobiliários em 2020 e 2021.

BCFF11

O BTG Pactual Fundos de Fundos Imobiliários é um FII que investe em outros fundos. Ele se torna uma boa escolha por ser bem diversificado, uma vez que seu portfólio possui vários ativos.

O BCFF11 demonstra bastante resiliência, mesmo em momentos de instabilidade econômica, mantendo uma linha de distribuição de proventos. Além disso, sua carteira é composta por ativos que, depois de sofrerem forte desconto, tem demonstrado recuperação, o que pode refletir num possível ganho de capital no longo prazo.

HGRE11

Vemos o CSHG Real Estate como um fundo bem posicionado para se investir no mercado de lajes corporativas e que possui uma gestão transparente e ativa.

Possui um portfólio com ativos em diferentes regiões do País, que vão desde lajes corporativas em Porto Alegre e na Faria Lima (uma das regiões de mais alto padrão de São Paulo), a imóveis com um único inquilino no interior e em Curitiba.

A qualidade da gestão e a diversificação são pontos fortes do fundo, que pode fazer operações fora da caixa de vez em quando em busca de geração de valor para o cotista no longo prazo.

KNRI11

Os fundos geridos pela Kinea já são conhecidos no mercado e o Kinea Renda Imobiliária é um dos mais atrativo dentre eles, sendo também um dos maiores e mais líquidos fundos do IFIX.

Como o fundo tem uma distribuição de proventos mais conservadora, o KNRI11 é uma ótima escolha para o investidor que busca estabilidade. É também um fundo bem diversificado entre galpões logísticos e lajes corporativas, com cerca de 20 imóveis.

Por ser um fundo com gestão experiente e ativa, ele se torna uma boa opção de investimentos para o longo prazo, podendo se beneficiar de um futuro cenário de recuperação econômica no Brasil, tanto com o aumento da procura por espaços em prédios comerciais, quanto pelo fortalecimento do e-commerce.

TGAR11

O TG Ativo Real é uma opção que pode propiciar um bom ganho de capital e uma distribuição de rendimentos acima da média. Este fundo investe parte relevante de seus recursos na modalidade de “desenvolvimento imobiliário”, uma estratégia que busca uma taxa de retorno mais alta, mas atrelado a um risco maior que outras modalidades de investimentos no mercado imobiliário.

Para reduzir esses riscos, a gestora faz um excelente trabalho ao construir um portfólio bem diversificado, além de atuar e monitorar ativamente cada projeto. Além disso, o fundo possui parte do portfólio alocada em recebíveis imobiliários, um tipo de operação de crédito que atende a rigorosos critérios de solidez financeira e estruturas de garantias.

A carteira como um todo é bem pulverizada e acompanhada de perto pela gestão, que se mostra bem transparente e fornece um panorama claro sobre a situação de cada ativo, seja de recebíveis ou de desenvolvimento.

VISC11

O Vinci Shopping Centers FII é um dos mais resilientes fundos de Shoppings Centers. Ele conta com uma diversificação geográfica em seu portfólio que abrange nove estados pelo País e atende a diversos municípios.

Fundos como o VISC11 se destacam em momentos de instabilidade econômica por sua resiliência e robustez financeira. De acordo com seus gestores, o fundo tem caixa suficiente para continuar realizando a distribuição de proventos, mesmo com os aluguéis em baixa, graças a reservas construídas para momentos como este.

Como os preços de mercado estão sendo negociados bem abaixo de seu valor patrimonial, acreditamos que este seja o momento de compra para o fundo para o investidor que visa ganho de capital.

KNCR11

O Kinea Rendimentos Rendimentos Imobiliários é nossa opção de FII mais conversadora, pois possui a menor volatilidade dentre todos os fundos que acompanhamos.

O fundo conta com uma carteira de crédito bem pulverizada, com boa estrutura de garantias e com potencial de distribuição de rendimentos bastante atrativos em relação a seu baixo risco.

Por alocar a maior parte de seus recursos em títulos pós-fixados, a carteira fica menos exposta ao risco de variação da taxa de juro do que carteiras concentradas em títulos pré-fixados.

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Capítulo 2

O que é FII?

Neste bloco, você entenderá o que é FII e como esse investimento funciona. Vamos lá?

Primeiramente, FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Esse produto financeiro, também conhecido apenas como Fundo Imobiliário, tem seu funcionamento bem semelhante ao de outros fundos mais conhecidos no mercado.

Ele pode ser comparado a um condomínio de investidores. Esses “condôminos” se juntam com um único objetivo: investir em empreendimentos em conjunto. Os fundos imobiliários, por sua vez, são formados para aqueles que desejam aplicar especificamente no mercado de imóveis. Bem simples, não é?

Os fundos reúnem capital de diversos investidores e aplicam em empreendimentos com bom potencial de retorno, de acordo com a visão de uma gestora de fundos.

Mas tudo começa no IPO de um novo Fundo Imobiliário. Em outras palavras, o seu lançamento na Bolsa de Valores. Com o dinheiro arrecadado nesse momento, os FIIs adquirem imóveis, sejam eles prontos ou em construção, e buscam o seu lucro através da venda e de aluguéis.

Os imóveis comercializados nessas transações são dos mais variados tipos. Os fundos focam, frequentemente, em imóveis como por exemplo:

  • Aeroportos

  • Agências Bancárias

  • Hospitais

  • Prédios comerciais

  • Shopping Centers

Inclusive, existem fundos que são focados em títulos de renda fixa voltados para o mercado imobiliário. Isto é, alguns FIIs compram, além de imóveis, Letras de Câmbio Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros papéis.

Mas, e do ponto de vista dos investidores? Também é bem simples de entender: investir em fundos pode ser comparado a comprar pequenas parcelas dos imóveis que o compõem. Essa parte é conhecida como cota.

Cada fundo imobiliário tem um número de cotas limitado, então se um FII for totalmente preenchido no momento de seu lançamento, os investidores podem adquirir cotas comprando de outros investidores interessados em vender, tudo isso acontece na Bolsa de Valores.

Há duas maneiras de ganhar dinheiro com FIIs. A primeira delas é através dos rendimentos, que são os aluguéis pagos pelos locatários dos imóveis e que são distribuídos aos cotistas. A segunda é através da valorização das cotas. Assim como qualquer investimento em Bolsa, o preço da cota varia ao longo do tempo e você pode ganhar quando esse preço sobe, vendendo mais caro do que comprou.

Por mais que muitos acreditem que se tratam de investimentos de renda fixa, os FIIs têm a rentabilidade variável e seu valor de mercado apresenta certa volatilidade.

Resumindo
Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável com foco no mercado de imóveis. Seus investidores compram partes do fundo, as cotas,
e as vendem após a sua valorização.

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Capítulo 3

FIIs em 2020: ainda vale a pena investir?

Como todo o mercado financeiro, os FIIs também passaram por um período de grande turbulência em 2020. A pandemia do coronavírus pegou todo mundo de surpresa e, com tanta incerteza no ar, levou os investidores tirarem o dinheiro de aplicações de maior risco.

A Bolsa brasileira foi uma das prejudicadas e os FIIs, infelizmente, não ficaram de fora. Mas isso são águas passadas, a Bolsa mostrou boa recuperação ao longo do segundo semestre de 2020 e os investidores já voltaram a buscar grandes oportunidades nesse mercado.

Então, respondendo à pergunta que dá nome a este capítulo: sim, ainda vale a pena investir em fundos imobiliários em 2020 e 2021. No caso dos FIIs, o caminho daqui pra frente também deve ser muito positivo, isso porque a retomada da economia e os juros baixos têm impulsionado o mercado imobiliário. Com mais construções e lançamentos, o preço dos imóveis sobe e tendem a valorizar também os FIIs.

Incluir fundos imobiliários em sua carteira pode ser
uma excelente forma de impulsionar seus resultados.

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Capítulo 4

Como selecionar os melhores fundos imobiliários

Além da análise do cenário econômico do país, existem alguns pontos que facilitam na escolha de FII para se investir. Leve essas dicas como um checklist dos fundos imobiliários.

Todos os fundos que citamos no capítulo 1 cumprem esses 5 pontos que serão detalhados a seguir:

1. Escolha uma boa gestão
Algumas gestoras de fundos imobiliários já são conhecidas no mercado por apresentarem bom desempenho. Verifique alguns pontos como por exemplo: os investidores têm acesso a todas informações? A taxa de administração está condizente com o mercado? Como anda a prospecção de novos inquilinos?
É importante avaliar a gestão do fundo de um modo geral para ter a certeza de que ela condiz com seus objetivos.
2. Verifique o índice de vacância
O índice de vacância mostra quanto dos imóveis do fundo estão vagos. Quanto maior o índice de vacância, menor tende a ser os rendimentos pagos aos seus investidores.
Fundos bem geridos e com imóveis bem localizados tendem a apresentar menores índices de vacância e, consequentemente, têm resultados melhores para seus compradores.
3. Confira o valor das cotas
O preço das cotas de um fundo varia diariamente. Antes de comprar parte de determinado FII, é preciso verificar se o preço cotado está valendo a pena, ou não, para o fundo em questão.
Existe uma conta bem simples para fazer essa análise: basta dividir o patrimônio líquido do fundo imobiliário pelo número de cotas emitidas. Esse valor representa o patrimônio líquido por cota, também conhecido pela sigla PLC.
Se o preço da cota estiver muito acima do PLC, pode indicar que o mercado corrigirá esse valor e sua cotação poderá ter quedas. Se estiver abaixo do PLC, pode indicar boas oportunidades ou que o fundo possui inconsistências.
4. Cheque a liquidez do FII
O quarto ponto é relativo à liquidez do fundo imobiliário, ou seja, quanto dinheiro ele movimenta por dia. Esse indicador pode ser identificado analisando o volume de negociações do FII.
Quanto maior o volume, maior a liquidez do fundo. Isto é, mais investidores vendendo e comprando. Isso indica que ele é menos arriscado do que um fundo de baixo volume e você não terá dificuldades para vender suas cotas.
5. Faça parte do IFIX - o Índice de Fundos imobiliários
IFIX é como o índice de referência desse mercado é conhecido. Ele foi criado em 2012 e tem como objetivo indicar o desempenho dos principais índices disponíveis na Bolsa de Valores.
Podemos fazer uma comparação simples: o IFIX está para o mercado de fundos imobiliários assim como o Ibovespa está para o Mercado de Ações. Entendeu?
Selecionar um fundo que é abrangido pelo IFIX é como escolher um FII pré-selecionado. Em sua maioria, são fundos que apresentam liquidez e valor de mercado interessantes.

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Capítulo 5

Como funciona a rentabilidade FII?

Agora que você já sabe o que é Fundo Imobiliário, já pode passar para o próximo passo: como investidores ganham com esse tipo de investimento.

Quem compra cotas de fundos imobiliários podem ganhar dinheiro de duas formas distintas: a distribuição de resultados e a valorização das cotas. Entenda melhor a seguir:

1. Como funciona a distribuição de resultados de um fundo imobiliário?
Os FIIs pagam de tempos em tempos, muitas vezes mensalmente, parte dos lucros obtidos aos seus investidores. Cada um recebe um valor proporcional de acordo com o número de cotas que tem.
Os fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro aos seus cotistas.
2. E o que significa valorização das cotas?
Enxergue as cotas como ações. Quando você investe em determinado fundo, o seu valor pode variar ao longo do tempo.
Se você comprar por um preço mais em conta e depois vender após uma valorização, a diferença entre esses valores será o lucro do seu investimento.

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Capítulo 6

Como investir em FII?

Após conhecer o que são Fundos Imobiliários e entender como ganhar com eles, chegou a hora de aprender como investir nesses títulos.

Podemos listar 5 passos fáceis para começar a aplicar em FII. Hoje mesmo você pode começar a se organizar para fazer esse investimento.

  • Conheça seu perfil:
    Esse é o primeiro passo para qualquer investimento. É fundamental você se conhecer como investidor antes de determinar onde investir. Neste processo, você terá que responder algumas perguntas: quanto risco tenho disposição para correr? Quanto dinheiro tenho disponível para começar? Quando terei que resgatar?

  • Defina seus objetivos:
    Se investir em fundos imobiliários estiver de acordo com o seu perfil, chegou a hora de definir seus objetivos. Quando souber o quanto tem para investir e quando deseja resgatar, encontrará os fundos certos para seus planos. Se não souber escolher, não se preocupe que o próximo passo foi pensado para isso.

  • Abra conta em uma corretora:
    A porta de entrada da Bolsa de Valores para investidores são elas: as corretoras de valores. Para você começar a investir em fundos imobiliários, precisa de uma conta em uma instituição dessas. Conte com uma boa corretora de valores para ter acesso a boas oportunidades de investimento, de forma simples, ágil e prática.

  • Escolha os fundos certos para você:
    Através das dicas que passamos e, ao lado de profissionais, você será capaz de escolher os melhores fundos imobiliários para você e para seus planos. Não esqueça da diversificação: para alcançar bons resultados de forma responsável, monte uma carteira diversa contendo diferentes tipos de investimentos, inclusive os melhores FIIs.

  • Agora é só investir:
    Conhecendo o seu perfil, com seus objetivos em mente, e com sua conta aberta, basta colocar tudo isso em prática e começar a investir. Lembre-se também de continuar aprendendo sempre com quem realmente entende do assunto. E acredite, aplicar na Bolsa de Valores é bem mais simples do que você imagina.
Agora que conheceu os melhores fundos imobiliários e sabe exatamente como o universo dos FIIs funciona, está na hora de colocar tudo isso em prática.

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Capítulo 7

Investir nos melhores FIIs ao lado de experts

Depois de entender todas as características e vantagens que os fundos imobiliários oferecem, provavelmente vai surgir a vontade de investir e conhecer melhor esse tipo de investimento.

No entanto, muitas pessoas que têm interesse acabam não seguindo adiante por medo de investir por conta própria e não saber escolher quais são os melhores FIIs. 

Para essas pessoas, e todas aquelas que já entenderam que os FIIs podem ser uma alternativa interessante para ir além da renda fixa, existe uma forma de investir nos melhores FIIs e ainda contar com a ajuda de experts no assunto.

No Clube de Proprietários do Futuro, você terá a oportunidade de investir em imóveis de um jeito totalmente diferente e ter ao seu lado grandes analistas do mercado. 

Entre os benefícios que esse Clube exclusivo oferece, você terá uma carteira recomendada pelos nossos experts com foco nos seus objetivos, relatórios completos sobre cada fundo imobiliário que indicamos, grupo no celular apenas para quem é membro do clube e também tirar dúvidas diretamente com os nossos especialistas.

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Capítulo 8

Dúvidas frequentes sobre FII

Algumas outras dúvidas podem surgir quando o momento de investir se aproxima. Pensando nisso, criamos uma seção para responder algumas perguntas que recebemos sobre esse tipo de investimento.

Você pode se perguntar qual investimento é mais vantajoso: FII ou diretamente em imóveis. Existem diversos pontos que podem ser comparados. Liquidez, valor do aporte inicial, burocracia e outros. Para responder essa pergunta, sugerimos que você leia o guia FII x Imóveis e veja cada um dos pontos que merecem ser comparados.

Existem algumas taxas que os cotistas normalmente pagam quando decidem investir em FII. A primeira delas é a taxa de administração, cobrada pela gestora do fundo para cobrir suas despesas.

A taxa de corretagem e a taxa de custódia são cobradas pelas corretoras. A primeira ocorre após as movimentações de compra e venda de cotas. Já a segunda, é cobrada por algumas corretoras apenas para manter seus investimentos em conta.

A taxa de performance, por sua vez, pode aparecer caso o fundo renda mais que previsto. Isto é, se o FII resultar mais do que o prometido. Por fim, os emolumentos são cobrados pela própria Bolsa de Valores. Eles são pequenos percentuais sobre o valor de compra e venda de seus ativos.

Para investidores “pessoa física”, aqueles rendimentos recebidos de tempos em tempos são isentos do Imposto de Renda. Entretanto, se o cotista tiver lucro na venda de suas cotas, ele ou ela terão que pagar 20% desse valor para a Receita.

Mas não se esqueça, o IR não é retido na fonte. Isto é, você deve lembrar de emitir um “boleto”, mais conhecido como DARF, através do site da Receita Federal e pagá-lo dentro do prazo determinado. Entendeu?

O investimento inicial em fundos pode ser bem baixo. É possível encontrar cotas por volta dos R$60. Entretanto, o recomendado é começar com um pouco mais, assim resultados interessantes podem ser alcançados com mais facilidade.

Como todos os outros investimentos ofertados no mercado financeiro, existem riscos ao se investir em FII. Especificamente para os fundos imobiliários, podemos separar os riscos em 3 pontos diferentes:

  • O risco de vacância pode ser explicado como o risco dos empreendimentos do FII não serem alugados, assim o fundo não apresenta resultados através do pagamento de aluguéis.

  • O risco de desvalorização, por sua vez, é o mais intuitivo: o resultado do fundo está ligado diretamente ao desempenho do mercado imobiliário. Se o mercado recuar, o resultado do fundo tende a seguir esse resultado.

  • Por fim, está o risco de mercado. Como as cotas podem ser vistas como ativos, elas estão sujeitas a lei da oferta e da demanda. Notícias e acontecimentos podem causar oscilações nesse universo.

Mas atenção: investir de forma consciente contribui para reduzir esses 3 tipos de risco.

Muitas pessoas já entenderam que investir em FIIs é uma ótima laternativa para ir além da renda fixa e ter resultados melhores. No entanto, esbarram no problema de não entender muito do assunto e o receio de investir por conta própria.

A boa notícia é que existe o Clube de Proprietários do Futuro, um lugar para quem quer revolucionar seus investimentos em imóveis com a ajuda de experts.

Neste clube exclusivo, todos os membros podem ter uma carteira focada nos seus objetivos e acesso a um grupo no celular para conversar diretamente com especialistas, além de várias outras vantagens.

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