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Melhores Fundos Imobiliários para investir

Capítulo 1

Melhores Fundos Imobiliários para 2018

Investir em imóveis não é algo novo para os brasileiros. Durante muitos anos, entrar nesse mercado exigia um grande investimento e elevado nível de expertise, isso sem considerar toda a burocracia envolvida.

Entretanto, os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou FII, surgiram para trazer a praticidade da Bolsa de Valores para o mercado de imóveis. Neste artigo, além de entender o que é FII, você vai ter acesso aos melhores Fundos Imobiliários para investir em 2018.

Buscando rendimentos maiores, milhares de investidores começaram a diversificar suas respectivas carteiras de investimento. Nesse movimento,
os fundos imobiliários ganharam grande espaço no mercado financeiro.

Entretanto, o ano de 2018 contém diversos fatores que deixam o panorama geral bem incerto. Fatores como o movimento dos juros, a relação da nossa moeda com o dólar, a disputa comercial dos Estados Unidos com a China e, principalmente, as eleições gerais. Tudo isso afetará fortemente o desempenho dos principais fundos imobiliários do mercado.

Por esse motivo, separamos grupos de fundos imobiliários para 3 cenários diferentes. Veja abaixo:

Melhores Fundos Imobiliários para
alta da inflação

FEXC11 e VRTA11

Para quem espera o aumento da inflação e de outros indicadores, como o CDI, o interessante é confiar nos fundos de recebíveis. Esse tipo de fundo, além de possuir um portfólio diversificado, conta com boa classificação de risco e taxa de aquisição.

Melhores Fundos Imobiliários em um cenário otimista

BRCR11, HGBS11, HGLG11, KNRI11 e RNGO11

Para quem vê uma melhora significativa na economia brasileira, fundos de lajes corporativas e de desenvolvimento podem ser a escolha certa. Eles são beneficiados pelo aquecimento do setor imobiliário e industrial e pela melhora do varejo.

Melhores Fundos Imobiliários em um cenário de cautela

AEFI11, BBPO11, SAAG11 e XPCM11

Para quem prefere esperar o cenário ficar mais claro, as melhores opções são os fundos que possuem boa previsão do chamado fluxo de caixa. Fundos com inquilinos únicos são interessantes para esse caso, com destaque para aqueles focados em agências bancárias.


Atenção para essa dica:

Independentemente do cenário, especialistas recomendam o foco em fundos imobiliários que possuem empreendimentos no estado de São Paulo, ao invés do Rio de Janeiro. Isso porque o estado fluminense ainda passa por um momento bastante turbulento para novas locações.

O BCFF11 também está quase sempre em nossos radares. Este FII investe em outros fundos, garantindo uma diversificação saudável para nossa carteira recomendada.

Descubra quais fundos estamos recomendando.

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Capítulo 2

Como selecionar os melhores Fundos Imobiliários

Além da análise do cenário econômico do país, existem alguns pontos que facilitam na escolha de FII para se investir. Leve essas dicas como um checklist dos fundos imobiliários.

Todos os fundos que citamos acima cumprem esses 5 pontos que serão detalhados a seguir. Vamos lá?

1. Escolha uma boa gestão
Algumas gestoras de fundos imobiliários já são conhecidas no mercado por apresentarem bom desempenho. Verifique alguns pontos como por exemplo: os investidores têm acesso a todas informações? A taxa de administração está condizente com o mercado? Como anda a prospecção de novos inquilinos?
É importante avaliar a gestão do fundo de um modo geral para ter a certeza de que ela condiz com seus objetivos.
2. Verifique o índice de vacância
O índice de vacância mostra quanto dos imóveis do fundo estão vagos. Quanto maior o índice de vacância, menor tende a ser os rendimentos pagos aos seus investidores.
Fundos bem geridos e com imóveis bem localizados tendem a apresentar menores índices de vacância e, consequentemente, têm resultados melhores para seus compradores.
3. Confira o valor das cotas
O preço das cotas de um fundo varia diariamente. Antes de comprar parte de determinado FII, é preciso verificar se o preço cotado está valendo a pena, ou não, para o fundo em questão.
Existe uma conta bem simples para fazer essa análise: basta dividir o patrimônio líquido do fundo imobiliário pelo número de cotas emitidas. Esse valor representa o patrimônio líquido por cota, também conhecido pela sigla PLC.
Se o preço da cota estiver muito acima do PLC, pode indicar que o mercado corrigirá esse valor e sua cotação poderá ter quedas. Se estiver abaixo do PLC, pode indicar boas oportunidades ou que o fundo possui inconsistências.
4. Cheque a liquidez do FII
O quarto ponto é relativo à liquidez do fundo imobiliário. Esse indicador pode ser identificado analisando o volume de negociações do FII. Esse número mostra se esse ativo se movimenta ou não durante o dia na Bolsa de Valores.
Quanto maior o volume, maior a liquidez do fundo. Isto é, mais investidores vendendo e comprando. Isso indica que ele é menos arriscado do que um fundo de baixo volume e você não terá dificuldades para vender suas cotas.
5. Faça parte do IFIX - o Índice de Fundos imobiliários
IFIX é como o índice de referência desse mercado é conhecido. Ele foi criado em 2012 e tem como objetivo indicar o desempenho dos principais índices disponíveis na Bolsa de Valores.
Podemos fazer uma comparação simples: o IFIX está para o mercado de fundos imobiliários assim como o Ibovespa está para o Mercado de Ações. Entendeu?
Selecionar um fundo que é abrangido pelo IFIX é como escolher um FII pré-selecionado. Em sua maioria, são fundos que apresentam liquidez e valor de mercado interessantes.

Saiba quais fundos cumprem esses requisitos.

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Capítulo 3

FII em 2017: veja quais entregaram os melhores resultados

Por mais que rentabilidades passadas não garantam resultados futuros, é sempre bom ver o desempenho de alguns ativos antes de investir, não é mesmo?

Incluir fundos imobiliários em sua carteira pode ser
uma excelente forma de impulsionar seus resultados.

No ano de 2017, alguns FIIs conquistaram rendimentos impressionantes. Ao comparar com outras modalidades de investimento como a renda fixa ou a Poupança, os fundos realmente merecem destaque.

Veja os 15 Fundos Imobiliários que mais renderam em 2017:

Nome do fundo Retorno em 2017
FIGS11 62,38%
MFII11 48,38%
HGLG11 32,81%
AEFI11 31,57%
BBPO11 26,68%
TBOF11 25,61%
RNGO11 25,20%
HGRE11 24,97%
BCFF11 23,98%
HGBS11 23,58%
KNRI11 23,16%
XPCM11 22,84%
BRCR11 18,79%
FFCI11 17,90%
MXRF11 17,47%

Confira outras oportunidades da Bolsa.

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Capítulo 4

O que é FII?

Pelo bloco anterior, você já deve ter notado que os Fundos Imobiliários já entregaram ótimos resultados aos seus investidores e têm potencial de continuar assim. Entretanto, é normal querer conhecer um pouco mais desse mercado antes de ingressar nele.

Neste bloco, você entenderá o que é FII e como esse investimento funciona. Vamos lá?

Primeiramente, FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Esse título, também conhecido apenas como Fundo Imobiliário, tem seu funcionamento bem semelhante ao de outros fundos mais conhecidos
no mercado.

Ele pode ser comparado a um condomínio de investidores. Esses “condôminos” se juntam com um único objetivo: investir em empreendimentos em conjunto. Os fundos imobiliários, por sua vez, são formados para aqueles que desejam aplicar especificamente no mercado de imóveis. Bem simples, não é?

Os fundos reúnem capital de diversos investidores e aplicam em empreendimentos com bom potencial de retorno, de acordo com a visão de uma gestora de fundos.

Mas tudo começa no IPO de um novo Fundo Imobiliário. Em outras palavras, o seu lançamento na Bolsa de Valores. Com o dinheiro arrecadado nesse momento, os FIIs adquirem imóveis, sejam eles prontos ou em construção, e buscam o seu lucro através da venda e de aluguéis.

Os imóveis comercializados nessas transações são dos mais variados tipos. Os fundos focam, frequentemente, em imóveis como por exemplo:

  • Aeroportos

  • Agências Bancárias

  • Hospitais

  • Prédios comerciais

  • Shopping Centers

Inclusive, existem fundos que são focado em títulos de renda fixa voltados para o mercado imobiliário. Isto é, alguns FIIs compram, além de imóveis, Letras de Câmbio Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros papéis.

Mas, e do ponto de vista dos investidores? Também é bem simples de entender: investir em fundos pode ser comparado a comprar pequenas parcelas dos imóveis que o compõem. Essa parte é conhecida como cota.

Cada fundo imobiliário tem um número de cotas limitado, mas se um FII for totalmente preenchido no momento de seu lançamento, investidores podem adquirir esses pequenos pedaços no chamado mercado secundário. Isso significa que você estará comprando cotas de outros investidores.

Por mais que muitos acreditem que se tratam de investimentos de renda fixa, os FII têm a rentabilidade variável e seu valor de mercado apresenta certa volatilidade.

Resumindo
Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável com foco no mercado de imóveis. Seus investidores compram partes do fundo, as cotas,
e as vendem após a sua valorização.

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Capítulo 5

Como funciona a rentabilidade FII?

Agora que você já sabe o que é Fundo Imobiliário, já pode passar para o próximo passo: como investidores ganham com esse tipo de investimento.

Quem compra cotas de fundos imobiliários podem ganhar dinheiro de duas formas distintas: a distribuição de resultados e a valorização das cotas. Entenda melhor a seguir:

1. Como funciona a distribuição de resultados de um fundo imobiliário?
Os FIIs pagam de tempos em tempos, muitas vezes mensalmente, parte dos lucros obtidos aos seus investidores. Cada um recebe um valor proporcional de acordo com o número de cotas que tem.
Os fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro aos seus cotistas.
2. E o que significa valorização das cotas?
Enxergue as cotas como ações. Quando você investe em determinado fundo, o seu valor pode variar enquanto tiver com a sua cota em carteira.
Se você comprar por um preço mais em conta e depois vender após uma valorização, a diferença entre esses valores será o rendimento do seu investimento.

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no nosso radar.

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Capítulo 6

Como investir em FII?

Após conhecer o que são Fundos Imobiliários e entender como ganhar com eles, chegou a hora de aprender como investir nesses títulos.

Podemos listar 5 passos fáceis para começar a aplicar em FII. Hoje mesmo você pode começar a se organizar para fazer esse investimento.

Conheça seu perfil

perfil

Esse é o primeiro passo para qualquer investimento. É fundamental você se conhecer como investidor antes de determinar onde investir. Neste processo, você terá que responder algumas perguntas: quanto risco tenho disposição para correr? Quanto tenho disponível para começar? Quando terei que resgatar?

Defina seus objetivos

objetivos

Se investir em fundos imobiliários estiver de acordo com o seu perfil, chegou a hora de definir seus objetivos. Quando souber o quanto tem para investir e quando deseja resgatar, encontrará os fundos certos para seus planos. Se não souber escolher, não se preocupe que o próximo passo foi pensado para isso.

Abra conta em uma corretora

conta em corretora

A porta de entrada da Bolsa de Valores para investidores são elas: as corretoras de valores. Para você começar a investir em fundos imobiliários, precisa de uma conta em uma instituição dessas. Conte com uma boa corretora de valores para ter acesso a boas oportunidades de investimento, de forma simples, ágil e prática.

Escolha os fundos certos para você

fundos certos

Através das dicas que passamos e, ao lado de profissionais, você será capaz de escolher os melhores fundos imobiliários para você e para seus planos. Não esqueça da diversificação: para alcançar bons resultados de forma responsável, monte uma carteira diversa contendo diferentes tipos de títulos, inclusive os melhores FIIs.

Agora é só investir

Investir

Conhecendo o seu perfil, com seus objetivos em mente, e com sua conta aberta, basta colocar tudo isso em prática e começar a investir. Lembre-se também de continuar aprendendo sempre, com quem realmente entende do assunto. E acredite, aplicar na Bolsa de Valores é bem mais simples do que você imagina.

Agora que conheceu os melhores fundos imobiliários e sabe exatamente como o universo dos FIIs funciona, está na hora de colocar tudo isso em prática. Vamos lá?

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Capítulo 7

Dúvidas frequentes sobre FII

Algumas outras dúvidas podem surgir quando o momento de investir se aproxima. Pensando nisso, criamos uma seção para responder algumas perguntas que recebemos sobre esse tipo de investimento.

Você pode se perguntar qual investimento é mais vantajoso: FII ou diretamente em imóveis. Existem diversos pontos que podem ser comparados. Liquidez, valor do aporte inicial, burocracia e outros. Para responder essa pergunta, sugerimos que você leia o guia FII x Imóveis e veja cada um dos pontos que merecem ser comparados.

Existem algumas taxas que os cotistas normalmente pagam quando decidem investir em FII. A primeira delas é a taxa de administração, cobrada pela gestora do fundo para cobrir suas despesas.

A taxa de corretagem e a taxa de custódia são cobradas pelas corretoras. A primeira ocorre após as movimentações de compra e venda de cotas. Já a segunda, é cobrada por algumas corretoras apenas para manter seus investimentos em conta.

A taxa de performance, por sua vez, pode aparecer caso o fundo renda mais que previsto. Isto é, se o FII resultar mais do que o prometido. Por fim, os emolumentos são cobrados pela própria Bolsa de Valores. Eles são pequenos percentuais sobre o valor de compra e venda de seus ativos.

Para investidores “pessoa física”, aqueles rendimentos recebidos de tempos em tempos são isentos do Imposto de Renda. Entretanto, se o cotista tiver lucro na venda de suas cotas, ele ou ela terão que pagar 20% desse valor para a Receita.

Mas não se esqueça, o IR não é retido na fonte. Isto é, você deve lembrar de emitir um “boleto”, mais conhecido como DARF, através do site da Receita Federal e pagá-lo dentro do prazo determinado. Entendeu?

O investimento inicial em fundos pode ser bem baixo. É possível encontrar cotas por volta dos R$60. Entretanto, o recomendado é começar com um pouco mais, assim resultados interessantes podem ser alcançados com mais facilidade.

Como todos os outros investimentos ofertados no mercado financeiro, existem riscos ao se investir em FII. Especificamente para os fundos imobiliários, podemos separar os riscos em 3 pontos diferentes:

  • O risco de vacância pode ser explicado como o risco dos empreendimentos do FII não serem alugados, assim o fundo não apresenta resultados através do pagamento de aluguéis.

  • O risco de desvalorização, por sua vez, é o mais intuitivo: o resultado do fundo está ligado diretamente ao desempenho do mercado imobiliário. Se o mercado recuar, o resultado do fundo tende a seguir esse resultado.

  • Por fim, está o risco de mercado. Como as cotas podem ser vistas como ativos, elas estão sujeitas a lei da oferta e da demanda. Notícias e acontecimentos podem causar oscilações nesse universo.

Mas atenção: investir de forma consciente contribui para reduzir esses 3 tipos de risco.

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