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Descubra os melhores Fundos Imobiliários (FIIs) para investir este ano

Capítulo 1

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Primeiro, você entenderá o que é FII e como esse investimento funciona. Vamos lá?

Primeiramente, FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Esse produto financeiro, também conhecido apenas como Fundo Imobiliário, tem seu funcionamento bem semelhante ao de outros fundos mais conhecidos no mercado.

Ele pode ser comparado a um condomínio de investidores. Esses “condôminos” se juntam com um único objetivo: investir em empreendimentos em conjunto. Os Fundos Imobiliários, por sua vez, são formados para aqueles que desejam aplicar especificamente no mercado de imóveis. Bem simples, não é?

Os FIIs reúnem capital de diversos investidores e aplicam em empreendimentos com bom potencial de retorno, de acordo com a visão de uma gestora de Fundos.

Mas tudo começa no IPO de um novo Fundo Imobiliário. Em outras palavras, o seu lançamento na Bolsa de Valores. Com o dinheiro arrecadado nesse momento, os FIIs adquirem imóveis, sejam eles prontos ou em construção, e buscam o seu lucro através da venda e de aluguéis.

Os imóveis comercializados nessas transações são dos mais variados tipos. Os fundos focam, frequentemente, em imóveis como por exemplo:

  • Galpões Logísticos
  • Prédios comerciais
  • Shopping Centers
  • Agências Bancárias
  • Hospitais

Inclusive, existem fundos que são focados em títulos de Renda Fixa voltados para o mercado imobiliário. Isto é, alguns FIIs compram, além de imóveis, Letras de Câmbio Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros papéis.

Mas, e do ponto de vista dos investidores? Também é bem simples de entender: investir em fundos pode ser comparado a comprar pequenas parcelas dos imóveis que o compõem. Essa parte é conhecida como cota.

Cada fundo imobiliário tem um número de cotas limitado, então se um FII for totalmente preenchido no momento de seu lançamento, os investidores podem adquirir cotas comprando de outros investidores interessados em vender, tudo isso acontece na Bolsa de Valores.

Há duas maneiras de ganhar dinheiro com FIIs. A primeira delas é através dos rendimentos, que são os aluguéis pagos pelos locatários dos imóveis e que são distribuídos aos cotistas. A segunda é através da valorização das cotas. Assim como qualquer investimento em Bolsa, o preço da cota varia ao longo do tempo e você pode ganhar quando esse preço sobe, vendendo mais caro do que comprou.

Por mais que muitos acreditem que se tratam de investimentos de Renda Fixa, os FIIs têm a rentabilidade variável e seu valor de mercado apresenta certa volatilidade.

Os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável com foco no mercado de imóveis. Seus investidores compram partes do fundo, as cotas, e as vendem após a sua valorização.
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Capítulo 2

Ainda vale a pena investir em FIIs este ano?

Como todo o mercado financeiro, os FIIs também passaram por um período de grande turbulência em 2020/2021. A pandemia do coronavírus pegou todo mundo de surpresa e, com tanta incerteza no ar, levou os investidores a tirarem o dinheiro de aplicações de maior risco.

A Bolsa brasileira foi uma das prejudicadas e os FIIs, infelizmente, não ficaram de fora. Mas isso são águas passadas, a Bolsa mostrou boa recuperação ao longo do segundo semestre de 2020 e os investidores já voltaram a buscar grandes oportunidades nesse mercado.

Então, respondendo à pergunta que dá nome a este capítulo: sim, ainda vale a pena investir em Fundos Imobiliários em 2022. No caso dos FIIs, o caminho daqui pra frente também deve ser muito positivo, isso porque a retomada da economia tem impulsionado o mercado imobiliário, especialmente em setores como os shoppigngs, galpões logísticos e outros.

Além disso, a alta dos juros e do IPCA pode tornar alguns FIIs de papel mais atrativos, já que alguns deles tem produtos atrelados ao CDI ou à inflação em suas carteiras. 
Capítulo 3

Quais são os melhores Fundos Imobiliários para este ano?

Uma das melhores formas de ganhar dinheiro com imóveis está na Bolsa de Valores: ser cotista dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Os FIIs possibilitam que o investidor tenha uma renda mensal, isenta de Imposto de Renda, vinda da distribuição do lucro líquido do Fundo na forma de dividendos que chegam a superar o rendimento da Poupança e à boa parte dos produtos de Renda Fixa disponíveis.

Após um 2021 bastante intenso no mercado de Fundos Imobiliários (FIIs), muitos deles estão com preços bastante interessantes após uma sequência de quedas no mercado. Além de serem ótimos ativos em termos de patrimônio, ocupação e dividend yield, nossos Analistas avaliam que boa parte do FIIs estão sendo negociados com desconto na Bolsa de Valores.

Para 2022, a valorização dos FIIs ainda depende de uma retomada mais completa da economia, o que acontecerá especialmente com o avanço da vacinação.

Já com o cenário de alta da Selic previsto para o ano, alguns Fundos Imobiliários de papel devem se beneficiar do aumento das taxas de juros, pois têm produtos atrelados ao CDI nas suas carteiras. Os FIIs de recebíveis também podem ser uma proteção contra a inflação, caso a mesma continue pressionada, pois alguns títulos possuem indexadores como o IPCA ou o IGP-M.

Por fim, nos FIIs de tijolo (imóveis físicos), ainda que tenha ocorrido uma queda generalizada no setor em 2021, há boas oportunidades no médio e longo prazo, como, por exemplo, os Fundos que atuam nos ramos de logística, shopping centers e industrial, que são favorecidos pelo crescimento do comércio eletrônico, pela volta da circulação de pessoas e pela retomada da indústria.

Então, entre os melhores Fundos Imobiliários para 2022, nossos Analistas destacam:

  • Bresco Logística (BRCO11)
  • FII VBI CRI (CVBI11)
  • CSHG Real Estate (HGRE11)
  • Malls Brasil Plural (MALL11)
  • RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11)
Entrando em detalhes, temos:

Bresco Logística (BRCO11)

O Bresco Logística conta com gestão especializada no segmento e anos de experiência. É um Fundo com mais de 10 imóveis logísticos e possui um foco em imóveis de alto padrão e localização privilegiada próxima aos grandes centros urbanos.

A política de aquisições do FII é a de adquirir imóveis estabilizados, com mais de 85% de taxa de ocupação. Com concentração em imóveis de excelente padrão construtivo e foco em ativos “last-mile” (próximos aos centros urbanos), o Portfólio do FII é competitivo e deve continuar sendo bem demandado ao longo dos anos seguintes.

O portfólio do BRCO11 é de alto nível em padrão construtivo e em qualidade. Ademais, a gestão é ativa e experiente e, aliada ao bom momento do setor, fazem deste FII uma boa opção de investimento para o longo prazo.

O segmento logístico tem crescido muito nos últimos anos e os especialistas ressaltam que, impulsionado pelo crescimento do e-commerce, deve continuar evoluindo. Os ativos logísticos last-mile estão cada vez mais demandados, visto que as grandes varejistas brigam por fretes cada vez mais rápidos.

FII VBI CRI (CVBI11)

O CVBI11 é um Fundo de Recebíveis gerido pela VBI Real Estate e focado no mercado imobiliário. O Fundo possui processos rigorosos de análise de crédito e de garantias para selecionar ativos de crédito de alta qualidade indexados ao CDI ou à inflação, além de cotas de outros FIIs de papel.

A gestão ativa do Fundo demonstrou agilidade para alocar recursos captados nas emissões e conseguiu montar um portfólio de crédito pulverizado e com boas taxas. Este Fundo Imobiliário tem potencial para continuar distribuindo bons rendimentos ao longo de 2022, tendo grande parte dos seus títulos atrelados ao IPCA e uma parte ao CDI.

O processo de investimento do Fundo faz a seleção de títulos com baixo risco de crédito e boas estruturas de garantias, fazendo com que seja classificado como “High Grade” (de títulos de qualidade).

A gestão ativa do Fundo demonstrou agilidade para alocar recursos captados nas emissões e conseguiu montar um portfólio de crédito pulverizado e com boas taxas. Este Fundo Imobiliário tem potencial para continuar distribuindo bons rendimentos ao longo de 2022, tendo grande parte dos seus títulos atrelados ao IPCA e uma parte ao CDI.

CSHG Real Estate (HGRE11)

Fundo de lajes corporativas da CSHG (Credit Suisse Hedging-Griffo) com gestão ativa. O HGRE possui participação em cerca de 20 ativos imobiliários com diferentes teses de investimentos e a gestão ativa tem liberdade para reciclar e posicionar o portfólio de acordo com os ciclos imobiliários. O setor de lajes corporativas sofreu bastante em 2020 e 2021 e, segundo nossa equipe de Análise, o setor pode melhorar ao longo de 2022.

O HGRE11 particularmente realizou diversas operações, reciclando seu portfólio e o deixando mais adequado para uma possível retomada.

Já é possível observar a parte comercial reportando melhoras e o Fundo possui espaço para aumentar a distribuição de proventos ao longo dos próximos meses conforme consiga reduzir a vacância do portfólio.

Malls Brasil Plural (MALL11)

Fundo de Shoppings da gestora Brasil Plural que conta com a consultoria especializada da Onebridge Capital. Com participação em 7 ativos, o objetivo do Fundo é obter rendimentos mensais em Shopping Centers performados, resilientes e com dominância regional.

Em um dos setores que foram mais severamente impactados pelas restrições de circulação impostas pela pandemia, o segmento de shopping centers já apresenta fortes sinais de recuperação.

O MALL11 foi um dos FIIs de shoppings que conseguiu mostrar resiliência durante a pandemia, com um portfólio diversificado regionalmente e com ativos de qualidade. No momento, conforme o cronograma de vacinação avança e a reabertura da economia acontece gradualmente, já observa-se alguns dos shopping centers do portfólio voltando a patamares de performance pré-pandemia. Com a remoção das restrições de circulação, o Fundo possui boas perspectivas para o ano de 2022.

RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11)

O RBRF11 é um Fundo de Fundos (FOF) em que sua estratégia de investimentos tem o objetivo de adquirir cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, que, por sua vez investem diretamente em imóveis prontos com potencial de valorização e ativos financeiros com lastro imobiliário (CRIs, LCIs e LHs).

O RBRF11 possibilita que o investidor diversifique seu portfólio, adquirindo em uma única cota a exposição em mais de 30 FIIs e ativos financeiros, alocados estrategicamente pela gestão ativa e profissional do Fundo.

Um ponto interessante é o acesso que o RBRF11 tem a FIIs e títulos que são restritos a investidores profissionais.

A gestão se propõe a realizar a alocação dos recursos de maneira ativa, com exposição aos diversos segmentos dentro da categoria. De recebíveis à desenvolvimento, o Fundo conta com toda a expertise da RBR Asset, focada no mercado de Real Estate.

O time de Análise da Toro entende que o RBRF11 possui um bom carrego e deve entregar um bom retorno nos próximos meses, além de ser uma maneira simples de entrar no mercado de FIIs de maneira diversificada.

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Capítulo 4

Como escolher os melhores Fundos Imobiliários (FIIs)?

Além da análise do cenário econômico do país, existem alguns pontos que facilitam na escolha de FII para se investir. Leve essas dicas como um checklist dos Fundos Imobiliários.

Todos os fundos que citamos no capítulo 1 cumprem esses 5 pontos que serão detalhados a seguir:

1. Escolha uma boa gestão

Algumas gestoras de Fundos Imobiliários já são conhecidas no mercado por apresentarem bom desempenho. Verifique alguns pontos como por exemplo: os investidores têm acesso a todas informações? A taxa de administração está condizente com o mercado? Como anda a prospecção de novos inquilinos?

É importante avaliar a gestão do fundo de um modo geral para ter a certeza de que ela condiz com seus objetivos.

2. Verifique o índice de vacância

O índice de vacância mostra quanto dos imóveis do fundo estão vagos. Quanto maior o índice de vacância, menor tendem a ser os rendimentos pagos aos seus investidores.

Fundos bem geridos e com imóveis bem localizados tendem a apresentar menores índices de vacância e, consequentemente, têm resultados melhores para seus compradores.

3. Confira o valor das cotas

O preço das cotas de um fundo varia diariamente. Antes de comprar parte de determinado FII, é preciso verificar se o preço cotado está valendo a pena, ou não, para o fundo em questão.

Existe uma conta bem simples para fazer essa análise: basta dividir o patrimônio líquido do fundo imobiliário pelo número de cotas emitidas. Esse valor representa o patrimônio líquido por cota, também conhecido pela sigla PLC.

Se o preço da cota estiver muito acima do PLC, pode indicar que o mercado corrigirá esse valor e sua cotação poderá ter quedas. Se estiver abaixo do PLC, pode indicar boas oportunidades ou que o fundo possui inconsistências.

4. Cheque a liquidez do FII

O quarto ponto é relativo à liquidez do fundo imobiliário, ou seja, quanto dinheiro ele movimenta por dia. Esse indicador pode ser identificado analisando o volume de negociações do FII.

Quanto maior o volume, maior a liquidez do fundo. Isto é, mais investidores vendendo e comprando. Isso indica que ele é menos arriscado do que um fundo de baixo volume e você não terá dificuldades para vender suas cotas.

5. Dê preferência aos FIIs do IFIX - o Índice de Fundos imobiliários

IFIX é como o índice de referência desse mercado é conhecido. Ele foi criado em 2012 e tem como objetivo indicar o desempenho dos principais índices disponíveis na Bolsa de Valores.

Podemos fazer uma comparação simples: o IFIX está para o mercado de Fundos Imobiliários assim como o Ibovespa está para o Mercado de Ações. Entendeu?

Selecionar um fundo que é abrangido pelo IFIX é como escolher um FII pré-selecionado. Em sua maioria, são fundos que apresentam liquidez e valor de mercado interessantes.

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Capítulo 5

Como funciona a rentabilidade dos FIIs?

1. Como é a distribuição de resultados de um fundo imobiliário?

Os FIIs pagam de tempos em tempos, muitas vezes mensalmente, parte dos lucros obtidos aos seus investidores. Cada um recebe um valor proporcional de acordo com o número de cotas que tem. Os Fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro aos seus cotistas.

2. E o que significa valorização das cotas?

Enxergue as cotas como ações. Quando você investe em determinado fundo, o seu valor pode variar ao longo do tempo.

Se você comprar por um preço mais em conta e depois vender após uma valorização, a diferença entre esses valores será o lucro do seu investimento.

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Capítulo 6

Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?

Após conhecer o que são Fundos Imobiliários e entender como ganhar com eles, chegou a hora de aprender como investir nesses títulos.

Podemos listar 5 passos fáceis para começar a aplicar em FII. Hoje mesmo você pode começar a se organizar para fazer esse investimento.

1. Conheça o seu perfil

Esse é o primeiro passo para qualquer investimento. É fundamental você se conhecer como investidor antes de determinar onde investir. Neste processo, você terá que responder algumas perguntas: quanto risco tenho disposição para correr? Quanto dinheiro tenho disponível para começar? Quando terei que resgatar?

2. Defina seus objetivos

Se investir em Fundos Imobiliários estiver de acordo com o seu perfil, chegou a hora de definir seus objetivos. Quando souber o quanto tem para investir e quando deseja resgatar, encontrará os fundos certos para seus planos. Se não souber escolher, não se preocupe que o próximo passo foi pensado para isso.

3. Abra conta em uma corretora

A porta de entrada da Bolsa de Valores para investidores são elas: as corretoras de valores. Para você começar a investir em Fundos Imobiliários, precisa de uma conta em uma instituição dessas. Conte com uma boa corretora de valores para ter acesso a boas oportunidades de investimento, de forma simples, ágil e prática.

4. Escolha os fundos certos para você

Através das dicas que passamos e, ao lado de profissionais, você será capaz de escolher os melhores Fundos Imobiliários para você e para seus planos. Não esqueça da diversificação: para alcançar bons resultados de forma responsável, monte uma carteira diversa contendo diferentes tipos de investimentos, inclusive os melhores FIIs.

5. Agora é só investir

Conhecendo o seu perfil, com seus objetivos em mente, e com sua conta aberta, basta colocar tudo isso em prática e começar a investir. Lembre-se também de continuar aprendendo sempre com quem realmente entende do assunto. E acredite, aplicar na Bolsa de Valores é bem mais simples do que você imagina.

Antes de fechar a página, veja um passo a passo para realizar este investimento:

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Capítulo 7

Investir nos melhores FIIs ao lado de experts

Depois de entender todas as características e vantagens que os Fundos Imobiliários oferecem, provavelmente vai surgir a vontade de investir e conhecer melhor esse tipo de investimento.

No entanto, muitas pessoas que têm interesse acabam não seguindo adiante por medo de investir por conta própria e não saber escolher quais são os melhores FIIs. 

Para essas pessoas, e todas aquelas que já entenderam que os FIIs podem ser uma alternativa interessante para ir além da Renda Fixa, existe uma forma de investir nos melhores FIIs e ainda contar com a ajuda de experts no assunto.

No Proprietários do Futuro, você terá a oportunidade de investir em imóveis de um jeito totalmente diferente e ter ao seu lado grandes analistas do mercado. 

Entre os benefícios, você terá uma carteira recomendada pelos nossos experts com foco nos seus objetivos, relatórios completos sobre cada fundo imobiliário que indicamos, grupo no celular apenas para quem possui a carteira e também tirar dúvidas diretamente com os nossos especialistas.

Capítulo 8

Dúvidas frequentes sobre FIIs

Algumas outras dúvidas podem surgir quando o momento de investir se aproxima. Pensando nisso, criamos uma seção para responder algumas perguntas que recebemos sobre esse tipo de investimento.

1. O que vale mais a pena: FIIs ou imóveis?

Você pode se perguntar qual investimento é mais vantajoso: FIIs ou diretamente em imóveis. Existem diversos pontos que podem ser comparados. Liquidez, valor do aporte inicial, burocracia e outros. 

 
2. Quais são os custos de investir em FII?

Existem algumas taxas que os cotistas normalmente pagam quando decidem investir em FII. A primeira delas é a taxa de administração, cobrada pela gestora do fundo para cobrir suas despesas.

A taxa de corretagem e a taxa de custódia são cobradas pelas corretoras. A primeira ocorre após as movimentações de compra e venda de cotas. Já a segunda, é cobrada por algumas corretoras apenas para manter seus investimentos em conta.

A taxa de performance, por sua vez, pode aparecer caso o fundo renda mais que previsto. Isto é, se o FII resultar mais do que o prometido. Por fim, os emolumentos são cobrados pela própria Bolsa de Valores. Eles são pequenos percentuais sobre o valor de compra e venda de seus ativos.

 
3. Como funciona o Imposto de Renda para Fundos Imobiliários?

Para investidores “pessoa física”, aqueles rendimentos recebidos de tempos em tempos são isentos do Imposto de Renda. Entretanto, se o cotista tiver lucro na venda de suas cotas, ele ou ela terão que pagar 20% desse valor para a Receita.

Mas não se esqueça, o IR não é retido na fonte. Isto é, você deve lembrar de emitir um “boleto”, mais conhecido como DARF, através do site da Receita Federal e pagá-lo dentro do prazo determinado. Entendeu?

 
4. Quanto é o mínimo para investir?

O investimento inicial em fundos pode ser bem baixo. É possível encontrar cotas por volta dos R$60. Entretanto, o recomendado é começar com um pouco mais, assim resultados interessantes podem ser alcançados com mais facilidade.

 
5. Quais são os riscos de investir em Fundos Imobiliários?

Como todos os outros investimentos ofertados no mercado financeiro, existem riscos ao se investir em FII. Especificamente para os Fundos Imobiliários, podemos separar os riscos em 3 pontos diferentes:

    • risco de vacância pode ser explicado como o risco dos empreendimentos do FII não serem alugados, assim o fundo não apresenta resultados através do pagamento de aluguéis.

    • risco de desvalorização, por sua vez, é o mais intuitivo: o resultado do fundo está ligado diretamente ao desempenho do mercado imobiliário. Se o mercado recuar, o resultado do fundo tende a seguir esse resultado.
  • Por fim, está o risco de mercado. Como as cotas podem ser vistas como ativos, elas estão sujeitas a lei da oferta e da demanda. Notícias e acontecimentos podem causar oscilações nesse universo.

Mas atenção: investir de forma consciente contribui para reduzir esses 3 tipos de risco.

 
6. Como investir nos melhores FIIs?

Muitas pessoas já entenderam que investir em FIIs é uma ótima laternativa para ir além da Renda Fixa e ter resultados melhores. No entanto, esbarram no problema de não entender muito do assunto e o receio de investir por conta própria.

A boa notícia é que existe o Proprietários do Futuro, um lugar para quem quer revolucionar seus investimentos em imóveis com a ajuda de experts.

Todos os membros podem ter uma carteira focada nos seus objetivos e acesso a um grupo no celular para conversar diretamente com especialistas, além de várias outras vantagens.

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